Secovi: ‘Cliente mais jovem não quer apartamento de 200 m²; ele quer estar onde as coisas acontecem’

Ely Wertheim diz que é o comportamento do consumidor que produz essas unidades entre 30 m² e 40 m²; executivo participa na segunda-feira, 30, do ‘Summit Imobiliário’, evento promovido pelo ‘Estadão’

Para Ely Wertheim, presidente executivo do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP), a estrada que conecta oferta e demanda no mercado imobiliário brasileiro é cheia de lombadas.

Ele enumera a escassez de mão de obra, o acesso ao funding, a taxa de juros nas alturas e a iminência da reforma tributária como desafios contemporâneos do setor, mas entende que os incorporadores estão na direção correta para atender as expectativas de um novo perfil de comprador.

“Nenhuma empresa vai fabricar geladeira no Polo Norte. O mercado se guia pelo comportamento do consumidor”, sintetiza Wertheim.

Dados do próprio Secovi-SP mostram que, de maio de 2024 a abril de 2025, mais de 119 mil unidades foram lançadas em São Paulo, enquanto 110 mil foram vendidas. Ele diz que, dada a velocidade de vendas, todo o estoque acabaria em cerca de sete meses se a produção imobiliária cessasse.

Principal motor desse movimento, o programa Minha Casa, Minha Vida respondeu por 74,9% dos lançamentos e 64,8% das vendas no período. Os outros segmentos também vão bem, mas têm uma performance um pouco mais lenta porque o ticket é maior, explica o executivo.

E a perspectiva é que o crescimento imobiliário continue em ritmo acelerado. “São Paulo tem um mercado pujante, que está crescendo e não tem chance de mudar”.

O executivo defende que o progresso, apesar dos obstáculos, é sinal de um setor aquecido, mas, também, da resiliência dos empresários.

“Desenvolver um projeto que demora 24 meses para ficar pronto e depois você tem mais cinco anos de responsabilidade em um ambiente com juros altos e instabilidade política indica valentia. O incorporador imobiliário é um herói”, diz.

Ely Wertheim é um dos painelistas confirmados no Summit Imobiliário, evento promovido pelo Estadão na próxima segunda-feira, 30.

A seguir, confira os principais trechos da entrevista.

Como o mercado de imóveis de São Paulo se diferencia do de outras regiões do Brasil?

A importância de São Paulo só aumenta, mesmo com o crescimento de outras regiões, como Balneário Camboriú (SC) e o Centro-Oeste, impulsionado pelo agronegócio. O perímetro urbano da cidade de São Paulo representa 25% do mercado imobiliário brasileiro. É o maior do País disparado e não acredito que tenha chance de mudar. Ele é o exemplo tanto de coisas boas quanto de coisas ruins para o setor.

A oferta imobiliária que existe em São Paulo é suficiente para atender a demanda do mercado? Como está configurado esse cenário?

Sim, a oferta atende a demanda. O problema é que temos um estoque baixo. São Paulo produz, em média, 110 mil unidades por ano e consome de 105 mil a 115 mil. Em cerca de 7 a 8 meses, considerando a velocidade de vendas, não existiriam mais apartamentos para comprar se não tivéssemos lançamentos nesse intervalo de tempo. O ideal é um estoque de pelo menos 20 meses.

A notícia boa é que o estoque está baixo porque o que se produz está vendendo. Claro que alguns empreendimentos não vão tão bem, mas isso depende do produto e da localização. Produto bom em local bom e com preço bom, vende.

Vemos um mercado imobiliário aquecido em São Paulo. Qual é o papel do Minha Casa, Minha Vida nisso?

Com incentivos do MCMV, do Casa Paulista e do programa Pode Entrar, o segmento econômico, que engloba apartamentos de R$ 200 mil até R$ 500 mil, representa o grande mercado da cidade de São Paulo. Os outros segmentos também vão bem, mas têm uma performance um pouco mais lenta porque o ticket é maior. Quanto mais caro é o apartamento, mais lenta é a venda.

Como as incorporadoras enxergam a legislação urbanística de São Paulo?

A legislação teve um avanço recentemente, mas a evolução ainda é tímida em relação à demanda da sociedade. Não é o setor imobiliário que procura essas mudanças, são as pessoas. São as pessoas que querem morar na porção territorial da cidade que tem infraestrutura. Ninguém quer morar a cinco quilômetros de onde as coisas acontecem.

Quem quer uma cidade mais inclusiva, com mais apartamentos para poder morar nas regiões com mais infraestrutura são as pessoas. As empresas simplesmente fazem o papel de atender à demanda dos compradores.

Os studios e apartamentos compactos são frutos desse movimento?

Eles são frutos de um novo perfil de comprador. Os compradores estão mais jovens e querem usufruir mais da cidade, ir para os parques e frequentar a rua. Eles não precisam necessariamente de um apartamento de 200 m². Claro que esses imóveis continuarão sendo ofertados pelo mercado, mas eles querem morar em unidades de 30 m² a 60 m².

Não é à toa que vemos tanta demanda por segurança pública. Quando São Paulo tiver uma segurança de primeiro mundo, os apartamentos desse tamanho vão se tornar ainda mais comuns. É o comportamento do consumidor que produz essas unidades. As empresas fazem pesquisas e buscam entender o público para produzir aquilo que vai vender.

Muita gente fala que “o mercado quer isso, o mercado quer aquilo”, mas nós não queremos nada, só vender apartamento. Quem compra o apartamento é quem dita o que tem de ser feito. Quem manda no mercado é a sua majestade, o comprador.

O sr. acompanha essas pesquisas sobre o público? Quais tendências devemos ver se consolidar em um futuro próximo?

Já se tornou comum, por exemplo, ter infraestrutura nos condomínios para receber encomendas e entregas de delivery, justamente uma medida para driblar a insegurança pública. Também existem equipamentos novos que são muito buscados, como uma quadra de beach tennis ou uma academia de ginástica bacana, que hoje já é possível instalar até em apartamentos enquadrados no MCMV ou que custam até R$ 600 mil.

Esse morador provavelmente não conseguiria ter uma quadra ou uma piscina se morasse sozinho, mas em um condomínio ele consegue acessar. É claro que cada faixa de renda tem as suas demandas. E desejar é uma coisa, poder ter é outra. Temos terrenos que não cabem na estrutura para uma quadra de tênis, por exemplo.

Qual é o tamanho do problema de mão de obra na construção civil? Como o setor se organiza para combatê-lo?

Há 30 anos, um servente de obra não precisava ter uma qualificação tão complexa quanto um torneiro mecânico ou um operário da indústria. Atualmente, não existe mais espaço para profissionais despreparados na construção civil. Existem muitos métodos construtivos, equipamentos sofisticados e tecnologias embarcadas nos canteiros que exigem um trabalhador cada vez mais qualificado.

O avanço na qualidade das obras encontrou um mercado de trabalho que não o acompanha. O Brasil carece de mão de obra qualificada. Devíamos investir mais em cursos técnicos, que têm salários excelentes, do que na produção de doutores que não sabem de nada. Um carpinteiro na cidade de São Paulo hoje, por exemplo, ganha de R$ 10 mil a R$ 12 mil por mês.

Além disso, temos muita gente recebendo Bolsa Família sem trabalhar. Sem querer entrar no mérito da necessidade do programa, que é fundamental em um País pobre como o nosso, é importante buscar uma saída. O próprio governo parece estar preocupado com isso. Enquanto isso, entidades como Secovi e Sinduscon estão investindo no treinamento de profissionais, e empresas estão buscando tecnologias para substituir essa mão de obra que não existe.

Um dos tópicos que o sr. vai abordar no painel do Summit Imobiliário é a reforma tributária e os efeitos dela no setor. Essa reforma é positiva ou negativa para o mercado? O que podemos esperar?

A reforma tributária vai trazer uma complexidade muito grande para a contabilidade das empresas e provavelmente um aumento de custos. A crítica do setor não é em relação à adoção do IVA (Imposto sobre Valor Agregado), mas em relação à aplicação do IVA no mercado imobiliário. Nos países em que este formato de cobrança foi implementado, as empresas imobiliárias têm a opção de adotá-lo ou não. Aqui se tornou obrigatório.

O sr. falou que a reforma vai trazer uma complexidade muito grande para o setor. Pode trazer alguns exemplos práticos?

É impossível trazer exemplos práticos porque o Governo ainda nem regulamentou o sistema. Porém, vamos sair de um sistema de lucro presumido, em que você pagava sobre a receita, para um sistema complexo de cálculo desse imposto. Devemos observar um aumento significativo de custos operacionais e de custos dos insumos. Repito: a reforma tributária é boa, mas não serve para o mercado imobiliário.

Diante de tantos desafios, qual é o seu prognóstico sobre o mercado imobiliário atualmente?

É um momento desafiador. Desenvolver um projeto que demora 24 meses para ficar pronto e depois ter mais cinco anos de responsabilidade, em um ambiente com juros altos e instabilidade política, indica valentia. O incorporador imobiliário é um herói. O Brasil não é para amadores.

Fonte: Estadão